인도네시아 임대계약 전 확인할 10가지: 관리비·보증금·수리 책임

인도네시아에서 집을 계약할 때는 임대료뿐 아니라 ‘추가 비용·수리 책임·퇴실 시 돌려받을 돈’을 함께 확인해야 합니다. 집을 볼 때는 마음에 들었어도, 이 세 가지가 불명확하면 입주 후 분쟁이 생길 수 있습니다.

아래는 아파트와 단독주택을 임차하는 한국인 거주자 기준으로 정리한 내용입니다. 구체적인 비용과 조건은 지역·단지·계약에 따라 다르며, 예시 금액과 기간은 법정 기준이나 실제 시세가 아닙니다.

1. 계약 상대방이 실제 소유자이거나 임대 권한을 가진 사람인지 확인하기

가장 먼저 확인할 것은 집의 상태보다 “이 사람에게 계약하고 돈을 보내도 되는가?”입니다.

다음 내용을 서로 대조하세요.

집주인의 신분증상 이름과 계약서의 임대인 이름
소유·권리관계를 보여주는 서류의 명의와 부동산 주소
아파트라면 동·층·호수, 주택이라면 상세 주소와 임대 범위
계약금을 받을 계좌의 명의
대리인이 서명하거나 돈을 받는다면 그 권한을 명시한 위임장

중개인이 집을 보여줬다는 사실만으로 계약 체결권이나 대금 수령권까지 있다고 볼 수는 없습니다. 관리사무소에 소유자 등록 정보와 임대 절차를 확인하는 것도 도움이 되지만, 이것만으로 법적 권리 확인이 끝나는 것은 아닙니다.

주의할 점: 집주인이 해외에 있다는 이유로 확인을 생략하거나, 계약 직전에 송금 계좌가 바뀌면 기존에 확인한 연락처로 재확인하세요. 장기간 임대료를 선납하는 계약이거나 소유관계가 복잡하면 현지 변호사·공증인에게 서류 검토를 맡기는 편이 좋습니다.

2. 월 임대료와 실제 납부 주기를 구분하기

광고에 월 환산 금액이 적혀 있어도 실제 계약은 연 단위 선납일 수 있습니다. 따라서 다음 질문이 필요합니다.

표시 가격은 월납 금액인가, 연 임대료를 12로 나눈 금액인가?
최소 계약 기간은 얼마인가?
계약금과 잔금은 각각 언제 내는가?
예약금은 취소 시 반환되는가?
입주가 늦어지면 임대 시작일과 대금은 어떻게 조정하는가?
계약 갱신 시 임대료를 어떻게 정하는가?

예를 들어 연 임대료 1억2,000만 루피아는 월 환산 1,000만 루피아입니다. 하지만 연납 조건이라면 처음에 1억2,000만 루피아를 준비해야 합니다.

주의할 점: “예약금”, “임대료 선납금”, “보증금”은 목적과 반환 조건이 다릅니다. 영수증과 계약서에 각각의 금액·용도·반환 여부를 따로 적어야 합니다.

3. 관리비와 숨은 비용을 항목별로 확인하기

“관리비 포함”이라는 말만으로는 무엇까지 포함되는지 알 수 없습니다. 최근 관리비 고지서를 받아 확인하세요.

비용 항목	아파트에서 확인할 내용	단독주택에서 확인할 내용
관리비·IPL	금액, 부과 면적, 납부 주기	단지·주거단지 관리비
공용시설 적립금·Sinking fund	별도 부과 여부와 부담자	해당 단지에 적립금이 있는지
주차비	차량·오토바이 등록비, 지정 주차	주차 공간과 추가 차량 규정
보안·쓰레기 비용	관리비 포함 여부	경비·쓰레기 수거·지역 회비
입주·퇴실 비용	이사비, 엘리베이터 예약, 이사 보증금	차량 출입·이사 관련 비용
인터넷	지정 업체와 설치·해지 비용	해당 주소 설치 가능 여부
정원·수영장 관리	전용 시설이면 별도 여부	관리 인력·약품·청소 비용

특히 확인할 사항은 관리비가 인상될 때 누가 부담하느냐입니다. 임대료에 포함돼 있더라도 인상분은 세입자가 낸다는 조항이 있는지 살펴보세요.

토지·건물 관련 세금인 PBB와 임대소득세인 PPh도 구분해야 합니다. 인도네시아 세무당국 규정상 토지·건물 임대소득에는 원칙적으로 총 임대가액의 10% 최종소득세가 적용되지만, 이를 세입자가 무조건 임대료에 10% 추가 납부한다는 뜻은 아닙니다. 원천징수 대상 임차인인지에 따라 처리 방식이 달라지므로, 개인 계약인지 회사 명의 계약인지와 세금 포함 가격인지 확인하세요.

4. 보증금은 금액보다 반환 조건을 자세히 정하기

보증금을 냈다는 기록만큼 중요한 것이 언제, 어떤 기준으로 돌려받는지입니다.

계약서에서 확인할 내용은 다음과 같습니다.

보증금 수령인과 반환 책임자
반환 기한과 반환 계좌
공제 가능한 항목
공제 시 견적서·영수증 등 증빙 제공 여부
마지막 전기·수도 요금 정산 방식
자연스러운 사용 흔적과 세입자 과실의 구분
청소비·도장비가 자동 공제되는지 여부

“퇴실 확인 후 반환한다”는 문구만 있으면 확인 절차가 끝나지 않았다는 이유로 반환이 지연될 수 있습니다.

협의할 조건의 예로는 퇴실 공동점검 후 일정 기간 이내 반환하고, 미확정 공과금은 합의한 금액만 유보한 뒤 정산하는 방식이 있습니다. 기간과 금액은 당사자가 정해야 하며, 전국 공통 기준으로 생각하면 안 됩니다.

주의할 점: 보증금 전액을 마지막 임대료 대신 사용하는 것은 별도 합의 없이 진행하지 마세요. 에이전트가 보증금을 받는 경우에도 누가 최종 반환할지 명확히 해야 합니다.

5. 전기·수도·인터넷은 실제 사용 조건을 확인하기

집이 넓어도 전기 용량이 부족하거나 수압이 약하면 생활이 불편할 수 있습니다.

항목	현장에서 확인할 내용
전기	계약 용량, 선불 토큰식·후불식 여부, 계량기와 고객번호
에어컨·가전	여러 기기를 정상적으로 사용할 수 있는지
수도	공급원, 수압, 냄새·색, 단수 이력
온수	공급 위치, 온수기 작동과 누수
인터넷	설치 가능 업체, 기존 회선 이전·해지 조건
휴대전화	거실·침실에서 통화와 데이터 수신 상태

아파트는 PLN이 세대에 직접 청구하는지, 관리사무소가 검침해 청구하는지도 물어보세요. 적용 단가와 기본료·관리 수수료가 있는지 고지서로 확인하는 것이 좋습니다.

단독주택은 수도가 상수도인지 지하수인지, 물탱크·펌프·필터 청소를 누가 맡는지도 확인해야 합니다. 물이 맑아 보인다는 이유만으로 음용에 적합하다고 판단하지 마세요.

입주일에는 전기·수도 계량기 수치를 촬영하고, 이전 거주자의 미납금 처리 책임도 정해두세요.

6. 누수·곰팡이·홍수는 집 안팎을 함께 살피기

새로 도배하거나 페인트칠한 집도 하자가 있을 수 있습니다.

현장에서 살펴볼 부분은 다음과 같습니다.

천장과 벽 모서리의 얼룩·변색
페인트 들뜸과 벽면 습기
옷장·싱크대 안쪽의 냄새
창틀과 발코니 배수구
욕실 바닥 배수와 변기 역류
문틀·붙박이장의 흰개미 흔적

아파트는 고층이어도 홍수의 영향을 받을 수 있습니다. 세대가 침수되지 않아도 지하주차장·전기실·승강기·진입도로에 문제가 생길 수 있기 때문입니다. 비상발전기가 세대까지 공급하는지, 공용부만 지원하는지도 확인하세요.

단독주택은 도로보다 바닥이 낮은지, 배수로 상태와 과거 침수 높이·기간을 물어보세요. 가능하면 비가 온 뒤 방문하고, 집주인뿐 아니라 이웃이나 경비원에게도 확인하는 것이 좋습니다.

BNPB의 inaRISK에서 지역 재해위험을 참고할 수 있습니다. 다만 이 지도는 개별 주택의 안전을 보증하는 자료가 아니며, 현장 확인을 대체하지 않습니다.

7. 수리 책임을 ‘큰 고장·작은 고장’이라는 말로만 정하지 않기

“작은 수리는 세입자 부담”이라고만 쓰면 어느 정도가 작은 수리인지 다툼이 생길 수 있습니다.

아래처럼 항목별로 협의하는 것이 좋습니다. 표는 권장 협의 방향이며, 모든 계약에 자동 적용되는 법적 분담 기준은 아닙니다.

문제	계약에서 정할 내용
입주 전부터 있던 누수·고장	집주인 수리 범위와 완료일
노후 에어컨·온수기 고장	노후화와 사용자 과실의 판단 기준
에어컨 정기 청소	주기, 비용, 업체 선정
지붕·배관·전기설비 문제	수리 책임자와 긴급 연락처
펌프·정화조·정원 관리	정기 관리와 설비 교체를 구분
세입자 과실로 인한 파손	배상 산정과 증빙 방식

수리 비용을 논의할 때는 입주 전 하자, 노후화, 사용 중 파손을 구분해 기록하세요. 원인과 책임이 다투어지면 계약서와 점검 자료를 갖고 현지 전문가에게 검토를 요청합니다.

주의할 점: 집주인 승인 없이 비싼 수리를 진행하고 임대료에서 임의로 빼지 마세요. 수리 전 사진, 견적, 집주인의 서면 승인을 남기고, 긴급 누수처럼 기다릴 수 없는 상황의 처리 방법도 미리 정하세요.

8. 가구·가전 목록과 입주 상태를 사진으로 남기기

“풀 퍼니시드”라는 표현만으로 포함 품목이나 상태가 확정되지는 않습니다.

다음과 같은 목록을 만들어 계약서나 인수인계서에 붙이세요.

품목	수량	입주 시 상태
에어컨	3대	작은방 냉방 약함, 수리 예정
냉장고	1대	정상 작동, 문 아래 흠집
소파	1개	오른쪽 팔걸이 사용 흔적
출입카드	2장	정상 작동
현관 열쇠	2개	인수 완료

이런 상태 예시는 실제 확인한 내용으로 바꿔야 합니다.

현장에서는 에어컨 냉방, 세탁기 급수·배수, 냉장고 냉각, 가스레인지 점화 등을 가능한 범위에서 확인하세요. 가스 냄새나 전기 이상이 있으면 직접 분해하지 말고 관리 담당자에게 점검을 요청하세요.

인수인계서는 BAST(Berita Acara Serah Terima)라고 부르기도 합니다. 사진·영상 파일과 하자 목록을 집주인에게 보내고 확인 답변을 받아두세요. 입주 후 발견되는 숨은 하자를 신고할 기간도 합의하면 좋습니다.

9. 중도해지·갱신·집주인 사정으로 나가야 할 경우를 정하기

해외 거주자는 직장 이동, 귀국, 자녀 학교 변경 등으로 계약 기간을 채우지 못할 수 있습니다.

반드시 확인할 질문은 다음과 같습니다.

중도해지가 가능한가?
얼마 전에 어떤 방식으로 통보해야 하는가?
선납 임대료 중 미사용 기간의 금액을 돌려받는가?
위약금과 보증금 공제가 중복되는가?
대체 세입자를 구하면 계약을 넘길 수 있는가?
집주인이 집을 매각하면 기존 계약과 보증금은 어떻게 처리하는가?
누수·화재·침수로 거주할 수 없으면 해지·환급이 가능한가?

“이사를 나가면 남은 임대료는 당연히 돌려준다”고 가정하면 안 됩니다. 반환 여부와 계산 방법을 계약할 때 정해야 합니다.

회사 발령이나 귀국 사유에 따른 해지 조항을 협의할 수 있지만, 명칭만 넣지 말고 인정 사유·증빙·통보기간·환급 방법까지 적으세요.

갱신도 마찬가지입니다. 갱신 의사를 언제 전달할지, 인상 가격에 합의하지 못하면 어떻게 종료할지를 확인하세요.

10. 계약서 언어·생활 규정·외국인 주소 신고를 확인하기

계약서는 다음 항목이 빠짐없이 들어 있는지 확인하세요.

당사자 이름과 연락처
정확한 주소·동·호수와 임대 범위
시작일·종료일·열쇠 인도일
임대료·보증금·관리비·납부 계좌
수리 책임과 하자 목록
중도해지·갱신·보증금 반환
분쟁 발생 시 협의 절차와 관할
첨부한 가구 목록·관리규정

인도네시아 법률은 인도네시아 개인·기관 등이 당사자인 계약에서 인도네시아어 사용을 규정하고, 외국인이 관련된 계약에는 해당 외국어 및/또는 영어도 병기하도록 정하고 있습니다. 인도네시아어와 본인이 이해할 수 있는 언어를 함께 작성하고 내용이 일치하는지 확인하세요.

인지인 meterai가 붙어 있다고 해서 불리한 조항이 사라지거나 계약 내용의 적법성이 보증되는 것은 아닙니다. 인지는 문서세와 관련된 것이며, 계약의 유효성을 결정하는 유일한 조건이 아닙니다.

또한 집주인이 허락해도 관리규정에서 제한할 수 있으므로 반려동물·방문객·흡연·재임대·재택 영업·이사 가능 시간을 별도로 확인하세요.

외국인은 주소 변경에 대한 이민국 신고 의무도 확인해야 합니다. 관리사무소 입주 등록만으로 이민국 신고가 완료되는 것은 아니므로, 관할 이민국과 스폰서에게 필요한 절차와 서류를 확인하고 집주인의 협조 범위를 미리 정해두세요.

실제 주거비를 계산하는 방법

집을 비교할 때는 월 환산 임대료에 반복 지출을 더해보세요. 다음은 계산 방법을 보여주는 가상 예시입니다.

항목	월 환산 금액
연 임대료 1억2,000만 루피아	1,000만 루피아
관리비	150만 루피아
전기·수도	120만 루피아
인터넷	40만 루피아
주차비	30만 루피아
합계	1,340만 루피아

이 경우 광고상 월 환산 임대료는 1,000만 루피아지만, 가정한 실제 월 지출은 1,340만 루피아입니다. 여기에 이사비·중개비·설치비 등이 발생할 수 있습니다.

반환을 전제로 한 보증금은 생활비와 분리하되, 입주 시 준비해야 하는 현금에는 포함하세요.

계약을 서두르지 말아야 할 신호

소유자나 임대 권한 확인을 거부한다.
계약서를 보여주기 전에 큰 금액부터 보내라고 한다.
보증금 반환 조건을 적어주지 않는다.
최근 관리비 고지서나 미납 여부 확인을 피한다.
누수·고장을 고쳐준다고 하면서 완료일은 정하지 않는다.
중요한 약속을 계약서에 넣지 않고 말로만 보장한다.
계약서에 빈칸이 남아 있거나 설명과 실제 문구가 다르다.

집을 보며 특히 신경 쓴 부분: 누수 흔적

제가 집을 보러 갔을 때 특히 신경 쓴 것은 비가 샌 흔적이었습니다. 인테리어가 깔끔하더라도 천장 모서리, 창틀, 가구 뒤쪽을 따로 확인할 필요가 있습니다. 제 경험에서 “비가 새지 않는 집”은 중요한 장점이었습니다. 다만 방문 당시 얼룩이 없었다는 사실만으로 우기에도 문제가 없다고 단정할 수는 없습니다.

계약서 받기 전에 보낼 확인 문장

Mohon kirim rincian biaya sewa, deposit, IPL, pajak, dan biaya lain, serta jadwal pembayaran dan syarat pengembalian deposit.
임대료·보증금·관리비·세금·기타 비용의 세부 내역, 납부 일정, 보증금 반환 조건을 보내 주세요.

답변을 받은 뒤 금액만 옮겨 적지 말고 청구 대상 기간과 납부 책임자까지 계약 초안과 대조하세요. 질문에 답을 받았다는 사실과 그 내용이 최종 계약에 반영됐다는 사실은 다릅니다.

확인 자료

인도네시아 국세청: 토지·건물 임대소득 과세 — 임대소득세율과 원천징수 구분.
인도네시아 내각사무처: 대통령령 63/2019의 계약 언어 안내 — 제26조 관련 설명.

내용 검토: 2026년 10월 13일. 이 글의 체크리스트는 계약 준비를 위한 자료이며 개별 계약의 효력이나 세무 처리를 판정하지 않습니다.